¿Cómo se logra la libertad financiera?
23 de agosto de 2017
Te preguntarás qué es la
libertad financiera, porque parece
una expresión algo inalcanzable, que para numerosas personas puede representar
“ganar mucho dinero”. En parte es
así, en parte no, por lo que te vamos a comentar.
Cuándo ves a personas con
dinero que parecen tener completa libertad
financiera te
preguntas “¿Algún día ese seré yo”? Luego te encaminas hacia tu trabajo o
negocio y le dedicas ocho, diez o 12 horas, como ocurre cada vez más en los
tiempos que vivimos. Lo más seguro es que pase el tiempo y la ansiada
independencia económica no llega con
la rapidez que deseas. Tienes compromisos de pagos que cautivan tu
capacidad de ahorro, quizá vives “al
día” sin plantearte opciones de un futuro mejor. Te preguntamos ¿Trabajas para
realmente lograr esa meta de lograr el dinero suficiente que te permita vivir
sin preocupaciones? ¿Tienes cubiertos con margen suficiente tus
gastos corrientes? ¿Te queda margen
para extras e imprevistos? ¿Puedes ahorrar? o ¿apenar llegas a fin de mes?
Vamos a aclarar una gran
verdad. Generar riqueza no
se trata de cuánto ganas sino de lo que haces con el dinero que tienes. No
importa qué trabajo realices, cuál es tu salario y en qué sector industrial te
encuentras. Lo fundamental es la
actitud que tengas sobre el dinero y cómo lo trates. Aquí hay tres
actitudes sobre el dinero que debes adoptar antes de lograr ser
financieramente independiente.
1. Los euros son como piezas de ajedrez
Decimos euros como dólares,
pesos o libras o cualquier moneda del mundo.
Sí, debes pensar en tu dinero como si fueran piezas de ajedrez a las que
debes mover estratégicamente. Esto significa ponerlas a trabajar de maneras
diferentes. Las personas verdaderamente independientes son muy buenas haciendo
esto y con un poco de práctica también lo puedes lograr.
Ya sea que trabajes por cuenta
ajena o tengas tu propio negocio, tu actitud hacia el dinero debe ser la misma. Cuando recibas un pago,
debes asignar cierto número de euros en el “tablero de ajedrez” para que trabaje
para ti. Inviértelo de nuevo en tu empresa, ahorra para una futura compra de
propiedad, delega una labor que te moleste, que te quite tiempo y que podrías
dedicar a otras cosas, dedica una cantidad a un
plan de inversión personal, etc.
Trata tus euros, tus dólares,
tus pesos o tus libras como piezas de ajedrez y colócalos en posiciones
estratégicas para que te generen más dinero. ¿Ves cómo funciona esto?
Puede ser un hábito difícil de generar, pero con un poco de práctica verás que
hacer una buena distribución de tu dinero se volverá una segunda naturaleza.
Verás cada euro como una oportunidad de
crecimiento financiero. ¡De hecho, es un poco adictivo!
2. Pequeñas fugas pueden
hundir hasta el barco más grande
Muchas
personas creen que “una moneda por aquí y una moneda por allá” no hacen la
diferencia. No le dan valor a lo pequeño. Así que van por la vida gastando
porque piensan “qué tanto es tantito”. Bueno, tenemos noticias. Cuando haces
cuentas a final de mes, ese “tantito” suma una cantidad importante. Sesenta
euros de compras impulsivas a la semana pueden convertirse en cientos de euros
gastados en nada al mes.
Deberías
terminar con todos esos gastos impulsivos
que realizas y que realmente no aportan nada a tus
finanzas personales o familiares. Por
ejemplo, podrías empezar por correr en la calle y hacer algunos ejercicios
diariamente en tu casa en lugar de pagar 50 euros mensuales o más para la cuota
de un gimnasio al que nos siempre vas. Todos estos gastos se vuelven miles de
euros al año que podrías estar utilizando para incrementar tus finanzas.
Cuanto más pronto determines
cuáles son los gastos pequeños e
innecesarios de tu presupuesto mensual,
más rápido te darás cuenta cómo puedes evitarlos. Piensa, todo ese dinero que se
gasta en pequeñeces son euros que podrías tener trabajando para aumentar tu
riqueza, como piezas de ajedrez que son.
¿En qué te gastas más dinero
de forma impulsiva? Productos de belleza y maquillaje, ropa y calzado, salidas y
bebidas, productos para el cabello, revistas, tabaco…
¿En qué podrías reducir tus
gastos para destinar ese dinero a mejora
de tu economía?
¿Cuánto dinero podrías ahorrar
si limitaras el consumo de cervezas o de tabaco?
3. No cambies las
horas por euros
Puede que
estés en una empresa que te permita cobrar unos buenos euros por cada hora de
trabajo, pero plantéate si puedes ganarte el salario y elevar tu productividad
para centrarte en las tareas que más margen producen, porque son más eficientes.
Quizá puedas delegar funciones
optimizando tu tiempo y desarrollando tu
talento. Además de aportar más valor a la empresa, contribuirás a mejorar tu
línea de carrera profesional.
Si tienes
tu propia empresa, te va bien y hay oportunidades de desarrollo, es momento de
plantearte incrementar tu plantilla con algún empleado o empleada que te permita
hacer crecer tu negocio
mientras él-ella, se dedican a
resolver las operaciones diarias.
Por ejemplo, un cliente al que
asesoramos tenía un negocio
inmobiliario y hacía todas las labores comerciales de búsqueda de propiedades y
clientes, además de hacer toda la labor administrativa, lo que no le permitía
buscar otro tipo de ganancias y opciones de negocio. Así que no pagarle a alguien que se dedicara a
las funciones de gestión y administrativas le costó grandes cantidades de dinero
y muchas oportunidades de crecimiento.
Afortunadamente supo reorientar su inmobiliaria y ahora se centra en las
actividades de dirección y comerciales más rentables. No dejes que esto te pase.
Céntrate en optimizar tu negocio y en
hacerlo crecer. Delega aquellas tareas administrativas en personas eficientes
que te permitan orientarte en mejores resultados.
En resumen, para tener
libertad financiera,
tus finanzas deben ser claras y fáciles de manejar, debes empezar a ver al
dinero como tu aliado y compañero de
equipo para que trabaje a tu favor. Si
gastas todo lo que ganas tu capacidad de
ahorro es nula. Adoptar este enfoque de reducción de gastos, incremento de
generación de ingresos y hacer un buen
plan financiero personal y familiar, te ayudará a cambiar tu futuro.
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Categoría: finanzas
personales, finanzas familiares, libertad financiera, educación financiera
16 de julio de 2017
La presente guía hipotecaria pretende ser de ayuda para aquellas
personas y familias que estén pensando en firmar una hipoteca. Incluye muchos
conceptos y variables relacionadas con la hipoteca que debemos conocer para
tomar la decisión más acertada. Esperemos que sirva de ayuda a muchos. La guía
hipotecaria presenta los siguientes puntos:
- 1.- Introducción
- 2.- Precaución y prudencia. Firmar una hipoteca no es una cuestión baladí
- 3.- La paradoja de comprar unos zapatos nuevos y firmar una hipoteca
- 4.- Acudir al banco con la lección aprendida
- 5.- El banco no nos hace un favor
- 6.- El síndrome de la casa nueva
- 7.- Tipos de hipoteca: variable, fija o mixta
- 8.- Las hipotecas mixtas
- 9.- La hipoteca a interés variable y el Euribor
- 10.-El diferencial
- 11.- Los productos vinculados a la hipoteca
- 12.- Gastos asociados a la constitución de la hipoteca
- 13.- Las comisiones
- 14.- La cláusula suelo y la cláusula techo
- 15.- El Euribor y el IRPH
- 16.- ¿Qué son el TAE y el TIN y en que se diferencian?
- 17.- La calculadora simuladora de hipoteca
- 18.- La calculadora revisión de hipoteca
- 19.- La amortización parcial de la hipoteca
- 20.- Resumen
Firmar una hipoteca, es un acto especialmente
importante, porque seguramente puede afectar a muchos ámbitos de la vida de una
persona. Depende de muchas variables y de la situación y circunstancias de la persona, pero en
general es una decisión en muchas ocasiones de gran envergadura, interés,
repercusión y trascendencia y por lo tanto no debería tomarse como una cuestión
superficial o nimia ya que puede tener repercusiones y consecuencias serias y de relieve,
en el futuro cercano y lejano de la persona que la firma y de la familia a la que pertenece.
La economía personal y la economía general de un país, de todo un
continente e incluso del mundo, puede sufrir muchas variaciones, y se pueden
alternar periodos de expansión económica, con importantes crisis que nos lleven a
todos a pasar por estrecheces o apuros financieros. Si nos encontramos inmersos
en una "fiesta de derroche, opulencia y bienestar económico" debemos también
inteligentemente pensar que esta situación no puede ser para siempre y pueden
venir periodos de "vacas flacas", en los que haga acto de presencia la crisis,
la escasez y las penalidades económicas. Por ello, a la hora de contraer deudas,
y firmar una hipoteca, que no es otra cosa que contraer deudas, debemos de ser
muy precavidos y prudentes a la hora de firmarla, aunque en el momento presente
nos encontremos suficientemente desahogados para poder afrontar las letras
mensuales que la misma implica. En otras palabras, hay que saber "nadar y
guardar la ropa", es decir, actuar de forma apropiada, de manera adecuada para
nuestro propio beneficio y al mismo tiempo protegerse para que no nos dañe en el
corto, medio o largo plazo.
No podemos arriesgarnos y actuar a lo loco, sino con
una buena visión de futuro. Para ello, no es suficiente con ser prudente, sino
que además es importante tener información e interés por aprender, para que
nuestra decisión sea lo más acertada posible, y minimicemos así
los riesgos de que nuestro bienestar económico presente, se pueda convertir en
penalidades en el mañana.
Muchas veces, seguramente por desconocimiento y falta de educación
financiera, actuamos torpemente y en contra de nuestro beneficio a la hora de
firmar un préstamo o una hipoteca. Podemos pasar horas y horas visitando multitud de
tiendas antes de decidirnos por unos simples zapatos, que seguramente nos duraran
poco más de un año, entreteniéndonos en muchas consideraciones como su precio,
color y forma, y sin embargo somos capaces de firmar una hipoteca rápidamente, en el primer
banco al que hemos acudido, seguramente el que tenemos más cerca de donde
vivimos y tenemos nuestra cuenta, sin saber y preocuparnos por muchos aspectos y
variables que afectan a una hipoteca, sabiendo que vamos a pagar mucho por ella
y durante mucho tiempo. Tal vez, en la manzana siguiente, había otro banco que
nos hubiera ofrecido una hipoteca mucho más atractiva.
Antes de acudir al banco, hay que ir con la lección bien
aprendida, y conocer todos los detalles y variables que afectan a una hipoteca.
Capital, amortización, interés, TAE, TIN, Euribor, interés fijo, interés
variable, hipoteca mixta, diferencial, productos vinculados, letras o cuotas,
revisión de la hipoteca, amortización parcial de la hipoteca, desistimiento,
cancelación, comisiones,
cláusula suelo, cláusula techo, tasación,... Ninguno de estos términos nos tiene
que resultar desconocido antes de atravesar las puertas de un banco una vez que
nos hayamos decidido a contraer una hipoteca. Han existido muchísimos casos, en
los que los firmantes, tras estar años pagando religiosamente las letras
mensuales, no sabían si su hipoteca estaba ligada al Euribor o al IRPH y ni
siquiera sabían si su hipoteca era a interés fijo o variable.
No debemos acudir a la entidad financiera pensando que nos está
haciendo un favor. Si a la entidad financiera le interesa que te hipoteques, lo
hará por esta razón, no para hacerte un favor. Si consideras que te está
haciendo un favor, porque de otro modo no podrías conseguir tener una vivienda
propia, por lo menos piensa que vas a pagar mucho por "ese favor" en forma de
intereses. Así que, como ambas partes estáis interesadas en la hipoteca, tú
también puedes mostrar tus exigencias. Exigencias que vendrán dadas por el
conocimiento de lo que es e implica una hipoteca, por la prudencia sabiendo que
es una firma que te va a vincular durante muchos años, y por la experiencia
previa de haber acudido previamente a otras entidades y de haber escuchado sus
ofertas. El conocimiento de lo que es e implica una hipoteca podrás conseguirlo
leyendo y participando en foros, blogs, webs especializadas en el tema
además de revistas y libros, y de las experiencias personales y consejos que te
ofrezcan familiares y amigos.
Parece ser que muchos tenemos el síntoma de la ceguera ante la
tremenda ilusión que pueda hacer adquirir una vivienda y crear un hogar.
Podríamos llamarlo el síndrome de la casa nueva. Sin duda alguna tener una casa
o un piso propio y empezar una nueva vida es realmente una aventura muy
apasionante y llena de emoción, pero ello no debe de ofuscarnos y conducirnos a
aceptar rápidamente cualquier cosa que nos ofrezcan como hipoteca, ya que puede
perjudicarnos gravemente el tomar decisiones poco meditadas y precipitadas en
este sentido.
Puede que nos preocupemos mucho de si la vivienda tiene tres o
cuatro habitaciones, número de cuartos de baño, de que si la cocina y el comedor
son grandes o pequeños, y descartar una vivienda por cualquier cosa que no entre
dentro de nuestras aspiraciones, y sin embargo, en el tema de la hipoteca
despreocuparnos totalmente y firmar una hipoteca en un banco cuando en otra
entidad a escasos metros de la anterior podíamos haber conseguido otra hipoteca
que nos permitiría tener cuotas mensuales mucho más asequibles. A lo mejor, con
ese dinero de ahorro en la segunda hipoteca podríamos permitirnos añadir unos
azulejos de mejor calidad a nuestra cocina o cuarto de baño o simplemente pagar
menos al mes y disponer de más dinero para poder ahorrar y hacer amortizaciones
parciales acabando así antes con nuestro contrato hipotecario y sin embargo, no
hemos reparado en ello y hemos aceptado la primera hipoteca.
Normalmente una hipoteca dura mucho tiempo, si no somos lo
suficientemente afortunados de amortizarla rápidamente por disponer de grandes
ingresos que nos permitan disminuir el plazo de amortización en el momento de
firmar, o posteriormente mediante amortizaciones parciales que hagamos de forma
extraordinaria. Por lo tanto, si va a estar presente durante un larguísimo
tiempo de nuestras vidas, más vale que lo que firmemos sea lo mejor posible,
porque habrá épocas de desahogo económico y épocas de estrecheces y de gastos
imprevistos.
Existen tres clases de hipotecas: hipotecas variables, hipotecas
fijas e hipotecas mixtas. Cada tipo tiene sus ventajas y sus inconvenientes y
decantarnos por una u otra dependerá de la situación personal de cada uno y de
su manera subjetiva de prever las perspectivas económicas personales y
generales en el corto, medio y largo plazo. Veamos:
La hipoteca fija tiene la ventaja que durante todo el plazo de la
misma pagaremos siempre la misma cuota, es independiente del Euribor y de
cualquier otro índice de referencia, por tanto, da igual que el Euribor u otro
índice suba o baje, siempre se paga la misma cuota de principio a fin de la
misma. Algunos pueden verla como interesante, porque pueden pensar que conforme
pase el tiempo los salarios van aumentando año a año y cada vez será más
asequible la cuota, aunque esta nunca baje. Es un buen punto de vista, pero
también hay que tener en cuenta que los bancos por una hipoteca fija siempre
ponen un interés significativamente más alto que por una hipoteca a interés
variable. Puede que al final, resulte incluso ventajosa una hipoteca a interés
fijo, si el índice de referencia, normalmente el Euribor ha empezado a subir y
las cuotas que se pagan por una hipoteca a interés variable van superando a las
de la hipoteca fija, pero de momento, y no se sabe por cuánto tiempo, que puede
ser años, e incluso toda la vida de la hipoteca estaremos pagando más por una
hipoteca fija que por una hipoteca a interés variable.
Las hipotecas a interés variable están ligadas a un índice, que en la
inmensa mayoría de los casos es el Euribor, si este índice baja, las cuotas
mensuales nos bajaran tras las respectias revisiones y subirá si el Euribor
sube. Por ello se llama hipoteca a interés variable, porque depende de un índice
que varía y nuestra hipoteca subirá o bajará tomando el mismo sentido que toma
el Euribor.
Las hipotecas mixtas no nos terminan de convencer, porque
normalmente empiezan un corto periodo de tiempo, uno o dos años con tipo fijo,
para posteriormente convertirse en hipoteca variables. En definitiva, lo que
quiere la entidad financiera es aprovecharse de la evolución del Euribor. Estas
hipotecas se proponen cuando se observa que existe una tendencia a la baja, o un
estancamiento del Euribor, y para darle esquinazo al Euribor en los años en los
que está bajo o que puede caer, se propone un índice fijo superior al
Euribor, pero como el banco quiere aprovecharse de una posible subida del
Euribor, propone que al cabo de un tiempo se convierta en hipoteca variable para
recoger esa subida del Euribor y así quede más encarecida o suba la cuota
mensual después de la correspondiente revisión. Si firmamos una hipoteca mixta
debe ser realmente porque nos conviene y porque reúne una serie de ventajas que
tal vez no encontremos en otra y que queremos aprovechar.
Las hipotecas a interés variable, y las hipotecas mixtas cuando pasan
al periodo en que se convierten en variables están ligadas a un índice de
referencia. Este índice de referencia varia, y por ello la hipoteca se llama
variable. En la inmensa mayoría de las hipotecas este índice es el Euribor, y el
Euribor va cambiando su valor, sube, baja, permanece estancado, son las llamadas
tendencias del Euribor. Pues bien, la hipoteca a interés variable se revisa
periódicamente, porque si depende de un índice, cada cierto tiempo determinado
deberá ajustarse a ese índice que ha cambiado.
Si el Euribor ha subido, la
revisión de la hipoteca arrojará como resultado una subida en la letra mensual y
si el Euribor ha bajado, la revisión de la hipoteca mostrará como resultado una
bajada de la letra mensual. Como hemos dicho, los momentos de la revisión están
ya determinados y fijados y suelen ser cada tres, seis o doce meses. El periodo
de revisión se indica en la escritura.
La presente web presenta una calculadora
que nos muestra cuanto variará la letra que pagamos al mes por nuestra hipoteca
tras la siguiente revisión, es la calculadora revisión de hipoteca. Es
importante utilizar esta calculadora, porque debemos prever cuanto va a variar
nuestra cuota periódica y así ajustar nuestros presupuestos. También hay que
estar pendiente del Euribor, y saber que si está más bajo que hace 3, 6 o 12
meses, dependiendo de cada cuanto tiempo tengamos nuestra revisión, nuestra
hipoteca bajará y dispondremos al mes de más dinero libre, para ahorrar o para
gastarlo en aquello que nos interese. Pero si el Euribor ha seguido una
tendencia alcista y está más alto que el valor que se utilizó en nuestra
anterior revisión, debemos de saber que nuestra hipoteca nos va demandar una
parte mayor de nuestros ingresos y por lo tanto deberemos adecuar nuestra
economía a la nueva situación, y hacerlo cuanto antes mejor.
El diferencial es otro concepto que debemos conocer muy bien, porque
este elemento les sirve de mucha utilidad a la banca. Por una parte, les sirve
para salvaguardarse de bajadas del Euribor. Por ejemplo, si el Euribor está en
negativo, digamos que en -0,20, pero el diferencial sobre el Euribor es del 1%,
significa que el banco nos cobra de intereses el Euribor +1%, en el caso del
ejemplo, al estar el Euribor en -0.20, tendremos: Euribor +1% de diferencial =
-0,20 +1 = 0,80. Esto significa que, aunque el Euribor ha caído al terreno
negativo, el 1% de diferencial le ha supuesto que seguirá cobrando intereses por
nuestra hipoteca, en este caso un 0,80 por ciento. Además el diferencial
sirve al banco para mostrar mejores ofertas que otros bancos y conseguir atraer
la atención de posibles nuevos clientes ya que resulta más atrayente al cliente una hipoteca a Euribor
+1% que otra hipoteca a Euribor +1,5%.
Hay otras muchas variables, que influyen
finalmente en que una hipoteca sea más económica que otra, pero el diferencial
es lo que más llama la atención y a igualdad de todas las otras variables, es
mejor una hipoteca a Euribor +1% que a Euribor + 1,5%. El diferencial es otra de
las principales razones por la que no debemos de conformarnos con el primer
banco que nos ofrezca la hipoteca, porque hay muchas otras ofertas de otros
bancos en las que los diferenciales serán más bajos, siempre pensando que aparte
del diferencial existen otras muchas más variables que es preciso también tener
en cuenta. El hecho de que una hipoteca tenga el diferencial más bajo que otra,
no significa directamente que la primera hipoteca sea más atractiva, más
conveniente o más barata que la segunda, porque como decimos una hipoteca la
conforman muchas variables y hay que tenerlas todas en cuenta. Eso si, ante la
igualdad en el resto de las condiciones o variables una hipoteca con un
diferencial menor siempre será mejor.
Llegamos al tema de los productos vinculados que parece ser que a las
entidades financieras les gustan mucho, pues algunas señalan bastante de ellos para que te concedan la hipoteca,
o para conseguir un diferencial sobre el Euribor más reducido. Otras entidades exigen
menos. Entre la larga lista de los productos vinculados a los que la banca nos
puede pedir que vinculemos la hipoteca se encuentran los siguientes:
- - Seguro de hogar
- - Seguro de vida
- - Plan de pensiones
- - Cuenta nómina: tener la nómina domiciliada en la cuenta
- - Una cantidad determinada de recibos domiciliados: luz, agua, gas,
teléfono...
- - Tarjetas de crédito o débito con una cantidad determinada de gasto en un
periodo de tiempo determinado, o la utilización de las mismas un determinado
número de veces
- - Seguro de protección de pagos
En primer lugar, hay que decir que no nos obliga la ley a
contratar ningún seguro de hogar o de vida con la banca que nos concede la
hipoteca, podemos contratarlos con una asegurada. Lo que pasa es que el banco
que es el que tiene la potestad para concedernos o denegarnos la hipoteca, nos
la deniegue si no aceptamos firmar con ellos los seguros que nos exige. Por otra
parte, son muchas las entidades que rebajan el diferencial de la hipoteca, de
acuerdo con la cantidad de productos vinculados que firmemos con ella. Por eso
es muy importante acudir a varias entidades financieras para comprobar cuales
ofrecen más ventajas por menos exigencias. De todos modos, hay que tener
presente que tener contratado un seguro de hogar es obligatorio, la ley nos
obliga, pero la ley no nos obliga a que sea con el mismo banco que nos concede
la hipoteca.
En cuanto al seguro de vida, no es obligatorio contratarlo con el
banco que nos conceda la hipoteca, ni tampoco nos obliga la ley, pero diferente
es que resulte apropiado, adecuado y aconsejable. Hay que pensar que puede ser
realmente muy útil tanto para el que firma, como para su familia y también para
la entidad que nos has concedido la hipoteca. En caso de invalidez, el
firmante se asegura el pago de la hipoteca, la familia se encuentra protegida
en caso de fallecimiento y el banco con el seguro de vida también se protege
evitando el impago del resto de la hipoteca.
Existe también otro seguro, que nos puede exigir el banco para concedernos
la hipoteca, aunque no nos obliga la ley, que es el de protección de pagos. Este
seguro consiste en que la aseguradora pagaría las cuotas durante un tiempo
determinado, en el caso de caer en la desgracia del desempleo o en la situación
de una incapacidad temporal. El banco nos puede exigir para la concesión de la
hipoteca este seguro o bajarnos el diferencial de la hipoteca si lo firmamos,
pero la ley no obliga al firmante de una hipoteca a contraerlo. Si es un seguro
que no nos resulta conveniente, será bueno consultar otras ofertas hipotecarias
de otras entidades financieras que no nos lo exijan.
En definitiva, tenemos que procurar estar bien informados de la mayor
cantidad posible de oferta hipotecaria que exista en el mercado en el momento en
que queremos contraer una hipoteca. Cuanta más información tengamos, mejores
decisiones podremos tomar. Podemos ser afortunados y que la hipoteca más
atractiva y económica del mercado, sea la primera que encontremos, pero lo más
probable es que no sea así.
Llegamos al apartado de los gastos asociados a la constitución de la
hipoteca. Todos estos gastos antes repercutían en el cliente, pero en diciembre
de 2015 el Tribunal Supremo considero nula una cláusula en la que obliga al
cliente a pagar todos los gastos vinculados a la constitución del préstamo
hipotecario. Ante estas sentencias, muchos ya son los bancos que comparten los
gastos junto con el cliente, lo que supone una ventaja para este último ya que
con anterioridad a la sentencia deba de hacerse el cargo de todos estos gastos.
Normalmente en los gastos asociados a la constitución del crédito hipotecario,
estamos hablando de los siguientes:
- - Gastos de gestoría
- - Gastos de tasación
- - Impuestos: el más importante el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Es un impuesto variable dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- - Gastos de notaria
- - Gastos de registro
Por ejemplo, una hipoteca podría requerir los siguientes gastos
bajo el epígrafe de gastos preparatorios:
- - Realización de la comprobación registral de la finca: 15,73 €
- - Costes de tasación de la finca: 447,70€
- - Costes de gestoría: 460 €
- - Impuesto de actos jurídicos documentados: 1.349,55€ (Como comentamos
este coste varía en función de la Comunidad Autónoma)
Como indicamos dependiendo de la entidad, unos gastos los asumirá el
propio banco y otros el cliente, también puede ocurrir que parte de un
determinado gasto lo asuma la entidad y la parte restante el cliente.
Las comisiones también suponen un gasto para el cliente
dependiendo aquello que las determine. Dependiendo de la entidad pueden pedir
una comisión de apertura de la hipoteca o no. Si no piden comisión de abertura
seguramente señalaran que la comisión de apertura es de 0 € o indicarán
directamente que se trata de una hipoteca sin comisión de apertura.
También pueden existir otro tipo de comisiones dependiendo de la entidad y
de las que debemos estar pendiente. Si se trata de una hipoteca ya sea fija o
variable que se haya formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, el banco
solo podrá cobrar por amortización anticipada parcial. Existe el concepto de
compensación por desistimiento, si el cliente y el banco lo hubieran pactado.
Esta compensación por desistimiento nunca podrá ser superior al 0,5% de la
cantidad amortizada de forma anticipada si esta circunstancia ocurre en los
cinco primeros años de vida de la operación. En el caso de que se hayan ya
superado estos cinco años, el banco ya no podrá cobrar el máximo anterior del
0,5%, sino el 0,25%. Pero reiteramos, que debe haber sido pactado. Si se ha
acordado entre el cliente y el banco una cantidad inferior o ninguna cantidad
como compensación por desistimiento, así tendrá que ser.
Resulta difícil de creer que los bancos vuelvan a introducir estas
cláusulas en sus ofertas hipotecarias, ya que están inmersas en muchos procesos
judiciales y el Tribunal Supremo también se ha declarado ante ellas, pero por
aquello de que hay que conocer la historia para que no vuelva a repetirse
diremos que la cláusula suelo consistía en introducir una cláusula en el
contrato hipotecario que indicaba que si el índice hipotecario al que estaba
ligado la hipoteca a interés variable bajaba de un determinado límite, ya no se
calcularían las nuevas revisiones de la hipoteca con los valores más bajos de
ese límite, sino que se calcularían con ese límite. Por ejemplo, si el límite de
la cláusula suelo era el 3%, y el Euribor o el índice de referencia que fuera,
estaba más bajo del 3%, para el cálculo de las siguientes letras ya no se
tomarían los valores más bajos del índice de referencia sino el 3%. Seguramente
los bancos no vuelvan a introducir estas cláusulas, pero por si acaso, nunca
esta demás preguntar y leerse bien todas las condiciones de la hipoteca.
La cláusula techo significaba lo contrario al señalar un límite máximo a
partir del cual ya no se calcularían las revisiones con los valores más altos
del índice sino con el límite máximo indicado. Si solo hubieran existido
cláusulas techo, no hubiera ocurrido nada, el problema es que las cláusulas
techo indicaban un valor altísimo que nunca se alcanzó, pero que iban
acompañadas de una cláusula suelo que era mucho más fácil de llegar a él, como
de hecho ocurrió.
No solo existe el Euribor, también existe el IRPH como índice de
referencia, lo que ocurre es que este segundo índice ya no se utiliza, los
bancos ya no realizan ofertas hipotecarias con este índice y seguramente se
extinguirá con el tiempo, cuando las hipotecas antiguas se terminen de pagar. Es
un índice muy polémico, también inmerso en muchos procesos judiciales, ya que
siempre se ha situado por encima del Euribor y en los momentos de crisis
económica ha existido entre ambos índices, el IRPH y el Euribor, alrededor de 2
puntos de diferencia, llevando a pagar mucha más cuota mensual aquellos
ciudadanos con hipoteca ligada al IRPH que aquellos cuya hipoteca se encuentra
referenciada al Euribor.
Otros conceptos que debemos conocer son el TAE y el TIN. Son muy
confundidos y al cliente le suelen resultar difíciles de entender, pero debemos
de estar familiarizados con ellos, así que no nos queda otro remedio si queremos
hipotecarnos que conocerlos, para asegurarnos que estamos asumiendo una hipoteca
atractiva y asumible.
Antes de 1990 solo existía el TIN, que sus siglas indican el
Tipo de Interés Nominal. Se trata del tanto de interés que pagaremos por nuestra
hipoteca, es el dinero que tendremos que dar al banco sin contar el capital que
nos ha entregado y sin contar otros gastos a parte del interés nominal que las
hipotecas tienen. Pero fuera del TIN, existen muchos otros gastos que este tipo
de interés no incluye. Si no se incluyen estos gastos, entonces no podremos
comparar entre diferentes hipotecas que nos ofrezcan otros bancos, porque habrá
bancos que nos cobrará más o menos gastos y como estos no vienen contemplados en
el TIN, puede que ante una hipoteca con un TIN más bajo, nos decantemos por
esta, cuando en realidad nos resultará más económica otra con un TIN más alto,
ya que los gastos son inferiores en esta segunda. Esta es la razón, por la que
debemos fijar en la TAE, cuyas siglas son Tasa Anual Equivalente. Y es que, en la
TAE, se tiene en cuenta, el TIN, es decir el Tipo de Interés Nominal, que
acabamos de comentar pero además, y esto es lo importante en el TAE, también
vienen reflejados las comisiones y gastos que la entidad nos va a cobrar por la
hipoteca, así como el plazo del préstamo hipotecario. Por esta razón el TAE es
considerado como el coste efectivo del préstamo, consideración que no se le
puede otorgar al TIN, porque en este tipo de interés queda excluidas comisiones
y otros gastos que se crean con la constitución de la hipoteca.
La TAE nos la proporcionó el Banco de España para poder
comparar productos bancarios, pero es muy importante hacer la comparación de
forma correcta, para ello debemos comparar las tasas anuales equivalentes de hipotecas con el mismo
plazo de duración. Además, hay que tener en cuenta que si se trata de una
hipoteca a interés variable la TAE también será variable, y las que nos ofrezcan
corresponderá al valor del Euribor en ese momento. Pero en definitiva, nos
debemos de fijar en la TAE para comparar hipotecas con el mismo plazo de
duración.
Una vez hemos escuchado y recopilado diferentes ofertas hipotecarias,
de diferentes entidades, llega el momento de hacer los cálculos tranquilamente
para llegar a ver que hipoteca nos resultará más atractiva y asumible. Debemos
de utilizar la calculadora simuladora de hipoteca para comprobar y comparar como
nos resultará la cuota mensual según la cantidad de dinero que nos preste el
banco y según el tiempo en el que el tengamos pensado amortizarla. Haciendo
cambios en ambas variables, tiempo y capital, podremos comparar diferentes
situaciones para ver cuál es la cuota que nos resultará más atractiva y
asumible, teniendo en cuenta también que a menor plazo, aunque paguemos una
mayor cuota, pagaremos menos intereses por la hipoteca y terminaremos antes con
ella, aunque también hay que considerar que la cuota debe ser asumible
fácilmente por nuestros ingresos y no vivir ahogados económicamente por ella.
Aquí disponemos de un ejemplo en el que hemos realizado dos
simulaciones de hipoteca:
En ambas simulaciones el capital y el interés es el mismo, sin
embargo, hemos variado el tiempo. En la primera simulación, conseguimos que la
cuota mensual nos salga más reducida, concretamente 421,60 euros y en la segunda
simulación la cuota sube hasta los 554,60 euros. Por la segunda hipoteca
pagaríamos 133 euros más, esa es la desventaja de la segunda hipoteca. Pero la
segunda hipoteca tiene dos interesantes contrapartidas, por una parte,
terminaremos con ella 10 años antes con la primera, al ser de 20 años frente a
30 años de la otra. Además, la segunda hipoteca tiene la ventaja, de que
pagaremos muchos menos intereses por ella. Si multiplicamos en la primera
simulación, numero de letras (360) por la cuota resultante (421,60), obtendremos
como resultado 151.776 euros, mientras que, en la segunda simulación, al
multiplicar número de letras (240) por cuota (554,60) obtenemos como resultado
133.104 euros. Es decir, si efectuamos la diferencia entre lo que nos cuesta la
primera hipoteca y lo que nos cuesta la segunda hipoteca, comprobamos que por la
primera hipoteca pagaremos 18.672 euros más, debido a que hemos prolongado esta
primera hipoteca 10 años más que la segunda. ¿Qué hipoteca es mejor? La
respuesta no es tan sencilla, como puede parecer. Si tenemos unos ingresos que
nos permitan pagar la cuota más alta sin vivir ahogados económicamente pasando
estrecheces, sin duda alguna es mejor la segunda hipoteca porque terminaremos
antes con ella y además pagaremos muchos menos intereses. Sin embargo, si
necesitamos una cuota mucho más asequible en este caso puede que nos resulte
mejor optar por la primera.
Si nuestra hipoteca es a interés variable, debemos de saber que según
el plazo determinado para la revisión, que suele ser de un año, la cuota mensual
variará dependiendo de la evolución del Euribor, que es el índice de referencia
utilizado por la inmensa mayoría de las hipotecas. El Euribor va variando a lo
largo del tiempo y si sube o baja condicionará que la letra mensual de nuestra
hipoteca también lo haga en el mismo sentido. Por ello es importante estar
pendiente de la evolución del Euribor, y hacer previsiones de como resultará
nuestra letra en la siguiente revisión para acomodarnos a ella, utilizando la
calculadora revisión de hipoteca. Si la cuota bajará, podremos saber
anticipadamente que dispondremos de más dinero libre. Pero si el Euribor ha
estado subiendo tras la última revisión, y se encuentra por tanto con un valor
superior, la letra mensual de nuestra hipoteca subirá, y será mejor saberlo
anticipadamente porque dispondremos de menos dinero para gastar o para ahorrar,
y siempre esta situación conviene conocerla antes de que se produzca para ser
previsores.
Y por supuesto, y si nos resulta posible, podemos cancelar o
amortizar parcialmente la hipoteca. Podemos amortizar parcialmente la hipoteca
acudiendo al banco donde la tenemos contratada o si la entidad nos ofrece esa
posibilidad podemos hacerla vía online. Amortizar parcialmente la hipoteca
significa que vamos a realizar una aportación extraordinaria de dinero y con ella
disminuir la cuota mensual o el plazo pendiente.
Cuando realizamos una
amortización parcial, debemos de asegurarnos en la medida de lo posible, que esa
aportación extraordinaria de dinero que vamos a realizar no la vamos necesitar
en su totalidad o en parte.
El banco nos preguntará si deseamos realizar con
esta amortización parcial de la hipoteca una reducción de la cuota o una
reducción del plazo. Si reducimos la cuota, veremos que las letras mensuales
siguientes vienen más reducidas ya que hemos conseguido reducir el capital que
le debemos al banco y con ello también disminuimos el capital a amortizar, así
como la cantidad de intereses que pagaremos. Depende de nuestros deseos y de
nuestras circunstancias, si deseamos o necesitamos tener una cuota más reducida
elegiremos reducción de cuota, si por el contrario deseamos acabar antes con
nuestra hipoteca y la cuota que pagamos actualmente por ella la consideramos
asumible, podemos optar por la reducción del plazo. Hay que tener presente que
en la reducción del plazo también disminuiremos en mayor medida el monto final
de intereses que pagaremos por la hipoteca, ya que al ser un plazo menor siempre
pagaremos menos intereses.
En la siguiente imagen podemos ver un ejemplo de amortización parcial de la
hipoteca. El capital pendiente es de 100.000 euros, el interés se sitúa en el
3% y se trata de realizar una amortización parcial de la hipoteca realizando una
aportación extraordinaria de 10.000 euros. Como hemos indicado el banco nos
preguntará si queremos realizar una reducción de cuota o de plazo, y en este
ejemplo vemos que, si se reduce la cuota, esta pasará de 554,60 euros, a otra de
499,14 euros, suponiendo entonces un ahorro mensual de 55,46 euros. Pero si
realizamos una reducción de plazo, la cuota, evidentemente se mantiene tal como
estaba, pero en este caso se reduce el número de letras pendientes, es decir el
tiempo que nos queda por liquidar la hipoteca, y en este caso se reduce en 2
años y 7 meses. Si antes de la amortización parcial de la hipoteca nos restaban
20 años por pagar, con la aportación extraordinaria, el tiempo se acortaría y en
lugar de ser 20 años, serían 17 años y 5 meses. Como podemos comprobar en el
caso de elegir reducir cuota, los intereses totales a pagar después de amortizar
serian de 29.792,99 euros, pero si elegimos reducir cuota, los intereses totales
a pagar después de la amortización serian de 25.582,72 euros. Es decir, que si
elegimos reducir plazo pagaremos finalmente 4.210,27 euros menos de intereses
que si eligiéramos reducir cuota. Estos datos serían totalmente reales si los
intereses se mantuvieran siempre en el 3%, como ocurriría si fuera una hipoteca
fija a ese 3% de interés. Si fuera una hipoteca a interés variable, tras cada
revisión todo cambiaría, pues según haya bajado o subido el Euribor el tipo de
interés variará.
En resumen, diremos que firmar una hipoteca debe ser una decisión
meditada y tomada de forma prudente y realizando la mayor captación posible de
información a través de foros especializados y de webs dedicadas al mundo de la
hipoteca, así como la ayuda que nos puedan proporcionar expertos y la
experiencia y consejos que nos pueda llegar de familiares y amigos.
También
debemos conocer la mayor cantidad posible de oferta hipotecaria existente del
momento para poder elegir la más atractiva o la que más nos convenga. Debemos
estar atentos al diferencial, al TIN, y de forma especial al TAE, que nos
permite comparar hipotecas con el mismo plazo de amortización.
Es muy importante
que nos fijemos en los gastos de formalización de la hipoteca, porque no son los
mismos en todos los bancos. Tampoco son iguales las comisiones y algunas
hipotecas pueden no tener comisiones de apertura, de desistimiento o de
amortización y otras sí que las pueden tener. Debemos elegir entre hipoteca fija, variable y mixta,
sabiendo que por la fija pagaremos siempre la misma cuota, pero que siempre
pagaremos más al principio por ella que por otra variable y puede que sigamos
pagando más durante mucho tiempo e incluso durante toda la vida del préstamo si
el Euribor no sube o no lo hace de forma significativa. Además, si el Euribor
bajara, no nos beneficiaríamos de sus caídas. Pero si el Euribor empezará a subir
de forma consistente, puede que finalmente nos resultará más económica una
hipoteca a interés fijo. Si finalmente optamos por una hipoteca a interés
variable, nos resultará positivo estar un poco pendientes de la evolución del
Euribor para saber si después de la próxima revisión nuestra hipoteca subirá o
bajará.
Por último, es conveniente, si tenemos la fortuna de poder ahorrar y de no
necesitar de ese dinero en el futuro, realizar amortizaciones parciales de la
hipoteca para reducir la cuota o con el fin de acabar cuanto antes con ella optando por
la reducción del plazo.
