Hipotecas y Euribor. ¿Cómo afecta el Euribor a las hipotecas?
Las hipotecas y el Euribor se encuentran muy relacionadas entre sí, pero conviene aclarar que no todas las hipotecas necesitan del Euribor. Las hipotecas fijas no necesitan del índice hipotecario pues el tipo de interés es fijo y ya no varía. Este tipo fijo se establece ya desde el principio en el contrato hipotecario.
La inmensa mayoría de las hipotecas a interés variable sí que se necesitan del Euribor, ya que el interés que se paga por ellas viene determinado por él.
Así se habla de hipoteca referenciada al Euribor, porque el tipo de interés lo señalará el valor del Euribor más un diferencial que se suma al índice.
Es importante que conozcamos bien lo que es una hipoteca y lo que es el Euribor. Comencemos con lo que es una hipoteca. Muchas veces se dicen frases como esta: “¡Me han concedido la hipoteca!”, “¡Hay que buscar la mejor hipoteca!”.
Diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario
Podemos decir, que en estas frases se está confundiendo lo que es hipoteca de lo que es un préstamo hipotecario y es lo que suele ocurrir cuando se habla coloquialmente. Veamos el porqué.
Un banco o entidad financiera, cuando queremos comprar un inmueble, y un inmueble puede ser un piso, una casa, un apartamento, un garaje, una bajo, un trastero… nos puede conceder o no, si se lo solicitamos, una cantidad de dinero que normalmente no es el 100% del valor del inmueble. Generalmente es el 80% de su valor.
El banco nos concede una parte importante del dinero que necesitamos para adquirir el inmueble y a esto se llama préstamo hipotecario. Un préstamo hipotecario normalmente supone una cantidad elevada de dinero, porque precisamente es para adquirir el correspondiente inmueble. El banco tiene que cubrirse las espaldas, en el caso de que en un momento determinado de la vida del préstamo no podamos hacer frente a él. Y por ello se constituye una hipoteca, es decir el inmueble que vamos a adquirir se encontrará hipotecado.
Ejecución hipotecaria
Así la hipoteca es la garantía que tiene el banco para que en caso de que el cliente al que se le ha concedido el préstamo hipotecario, no pueda hacer frente al préstamo y en este caso, se podrá realizar una ejecución hipotecaria y el banco se quedará el inmueble.
Si dejamos de pagar una cuota no nos van a quitar el piso, la casa o el inmueble que sea. Incluso podemos dejar de pagar varias cuotas y seguramente el banco tampoco se acogerá a la ejecución hipotecaria. Lo que probablemente hará antes de llegar a ese extremo, será intentar negociar otras condiciones con el deudor. Se trata de conseguir con la negociación que los pagos o cuotas del préstamo nos resulten asumibles. Pero si al final se constata que de ninguna de las maneras vamos a seguir pagando el préstamo, entonces, existen probabilidades más elevadas de que se proceda a la ejecución hipotecaria.
Así que, cuando hablamos de hipoteca, no nos referimos al préstamo hipotecario. Nos referimos a la garantía que tiene el banco sobre el inmueble adquirido gracias al dinero prestado por el banco en forma de préstamo hipotecario. De todas maneras, como hemos dicho antes, coloquialmente se utiliza el término hipoteca para referirnos al préstamo hipotecario y no pasa nada si lo decimos así. De hecho, los bancos para ofertar sus préstamos hipotecarios, utilizan el término hipoteca. Por esta razón, observamos ofertas bancarias como la de Hipoteca fija al 2%, hipoteca variable al Euribor +1,2%, etc.
¿Qué relación tiene el Euribor con la hipoteca?
Bueno seguramente, ya tenemos un poco más claro que es una hipoteca, pero y ¿qué es el Euribor? No hay solo un Euribor, hay varios tipos de Euribor, pues hay Euribor a una semana, Euribor a un mes, Euribor a dos meses, Euribor a seis meses, Euribor a doce meses… Pues de todos estos Euribor, hay uno que es el que está relacionado con las hipotecas y los préstamos hipotecarios. Se trata del Euribor a 12 meses, también conocido como Euribor hipotecario.
El Euribor a 12 meses es el principal indicador del precio de las hipotecas, ya que determina que se pagará por ellas durante un determinado periodo de tiempo y según el Euribor a 12 meses vaya evolucionando las hipotecas variables se encarecerán o se abaratarán cuando sean revisadas.
Hipotecas variables y Euribor
La hipoteca a interés variable se llama así, porque el tipo de interés varía según un plazo estipulado en el contrato hipotecario. Cuando ha transcurrido ese plazo estipulado, que generalmente es de tres, seis o doce meses, la hipoteca se revisa. Es lo que se llama la revisión de la hipoteca y una vez revisada cambiará la cantidad de dinero mensual que se paga por la hipoteca. Será una cuota mensual diferente, porque habrá variado el tipo de interés.
Si el tipo de interés ha subido, tras la revisión pagaremos más dinero en la cuota mensual por nuestra hipoteca, pero si el tipo de interés ha bajado, tras la revisión pagaremos menos dinero en la cuota mensual.
La evolución del Euribor afecta a las hipotecas a interés variable
¿Y de qué depende de que se pague más o menos interés? Depende de la evolución del Euribor. Si en la anterior revisión el valor del Euribor estaba más alto que en la nueva revisión, tras ser revisada la hipoteca pagaremos menos cuota mensual por la misma. Pagaremos más cuota mensual por la hipoteca si en la nueva revisión, el valor del Euribor en el momento de ser revisada la hipoteca es más alto que su valor en la anterior revisión.
Euribor y diferencial
Es preciso también recordar que las hipotecas variables cuyo tipo de interés lo determina el valor del Euribor, que son la inmensa mayoría, se les dice hipotecas variables referenciadas al Euribor. Y para determinar a qué tipo de interés se va a calcular cuánto se deberá por el préstamo hipotecario se le añade al valor del Euribor un diferencial.
Imaginemos que firmamos una hipoteca variable a Euribor + el 1,2% de diferencial y el Euribor se encuentra al 2%. Pues bien, esta hipoteca tendrá un tipo de interés del 3,2%, ya que 2% más el diferencial, el 2% + 1,2% = 3,2%.
Si es una hipoteca que, en el contrato hipotecario, se dice que se revisa al año, o anualmente, y cuando ya ha transcurrido un año, el Euribor ya no está al 2% si no que está al 3%, una vez revisada la hipoteca, para el siguiente año la cuota mensual de la hipoteca habrá subido porque el tipo de interés que tendrá será del 3,2%, al haber subido el Euribor 1 punto desde la anterior revisión.
Ejemplos de hipotecas, hipotecas fijas, hipotecas variables, hipotecas online
Ahora vamos a poner unos ejemplos de hipotecas, las 2 primeras hipotecas fijas y las 2 siguientes hipotecas variables:
La Hipoteca Fija BBVA desde 1,05% TIN (1,747% TAE)
Una hipoteca online: la Hipoteca Tipo Fijo Openbank desde 1,75% TIN y TAE 1,95%
Hipoteca Santander desde Euríbor +1,09% TIN 2,09% el primer año, TAE 1,41%
Otra hipoteca que se gestiona de forma online: Hipoteca Naranja ING Euríbor + 1,11 % 1,99 % TIN primer año (1,62 % TAE Variable)
Como vemos en los ejemplos, en las hipotecas fijas, no existe ninguna referencia al Euribor. No hace falta, ya que se establece un tipo de interés que será el mismo para toda la vida del préstamo. De ahí el término “fija”.
En las hipotecas variables, observamos que se hace mención al Euribor, ya que la hipoteca variará de acuerdo a cómo evolucione el Euribor. Si leemos con atención comprobamos que las hipotecas variables son fijas al principio, generalmente durante un año y luego ya se convierten totalmente en variables. También vemos que al Euribor se le añade un diferencial para el cálculo del tipo de interés.